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房地产融资全面收紧 开发商直呼举步维艰
2019-08-16 16:45:00 来源:新浪网 作者: 【 】 浏览:304次 评论:0
经济观察报 记者 陈博 “地产融资现在是举步维艰啊?!鼻耙惶焱砩细崭粘霾罨乩?,王轩(化名)的声音里还带着一丝疲惫,他说,对于我们这个职业来说,现阶段的压力非常大。
王轩是一家百强房企的区域融资负责人,过去两个月,突如其来的一系列严监管政策让他措手不及。
房地产融资最近过得有些艰难,不仅是王轩,从银行、信托公司,到其他金融机构,监管部门密集的融资“限令”逼使业务链条上的每一位参与者都面临压力?!罢庥Ω檬俏宜氖飞献钛系募嗫厥钡懔??!币患倚磐泄镜脑擞耸扛刑?,如果地产融资业务的空间还要进一步压缩,他们根本没办法继续开展业务了。
监管部门这一轮对房地产融资的“围堵”,主要聚焦在控制房地产业务增量规模、严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域这两大内容上。而一切动作的最终落点,都指向房地产企业拿地等前融环节。
房地产融资收紧的背后,是房地产调控政策始终维持在“房住不炒”、“不能将房地产作为短期刺激经济的手段”等基调上。调控有需要,金融市场自然在政策配套上相互吻合?!澳壳肮谑谐〔⒉皇遣辉市砣谧?,而是要有一定‘度’进行再融资的安排?!笔贝泄禄嶂飨刃墼谥衅谝导ɑ嵘现赋?,监管部门和审批部门的初衷是希望房地产企业不要将杠杆加得很大。监管层的全局考虑是,不希望某个行业所占用的资金比重太大,希望地产方面的借款减少一些。
融资紧缩
“本来我们手上有不少项目还在找金融机构做融资,结果做着做着,相应的金融机构就收到监管部门的‘窗口指导’了?!辈莆癯錾淼耐跣?,对当前的房地产融资形势有着最直观的感受,他形容,感觉就好比满怀生的希望,却忽然“猝死”。
这种感受与多位房地产财务人士的切身体会如出一辙,用阳光城集团执行副总裁吴建斌的话来讲——“当前的融资环境的确让房地产公司觉得冬天即将到来?!?/div>
房地产融资遭遇的这一轮“围追堵截”始于5月份。银行和信托机构两大过往房地产融资的主体,成为此轮监管严控的重点对象。
最新一个有关融资收紧的动作是,8月份,银保监会办公厅正式下发《中国银保监会办公厅关于开展2019年银行机构房地产业务专项检查的通知》,决定在32个城市开展银行房地产业务专项检查工作,将严厉查处各种将资金通过挪用、转道等方式流入房地产行业的违法违规行为?!拔颐腔姑挥锌吹秸轿募?,但已经现场开会进行口头通知了,深圳很多家银行都开始严查?!币幻幸猩钲谇虻娜耸扛嫠呔霉鄄毂?。
与之对应的是,最高峰时期打开的所有房企融资大门,现在正慢慢被关起来。吴建斌说,有些门已经彻底关了,有些门是半关的状态。
房地产融资曾经在2015年下半年至2017年间达到高峰期。按照吴建斌的说法,当时的融资工具非常多,有人统计过,有30多种融资工具可以用。然而,一位港股上市房企的融资负责人告诉经济观察报,从5月底开始,虽然名义上没有具体发文,但实际上多数银行的融资业务都已经按下“暂停键”?!昂芏喾科笤炊荚谝凶龆倘?、中票业务,之前还可以发,但两个月前就基本审批不下来;过去房企在银行常发的尾款ABS和供应链ABS,也几乎发不了?!?/div>
“哪怕面对正常融资,银行现在的态度也是,宁可不做,也不犯错?!蓖跣硎?,其实现在很多房企旗下还是拥有很多合规项目,可以申请开发贷等,但由于受到额度管制以及窗口指导,银行倾向于不做这些业务。
旭辉控股(00884.HK,以下简称“旭辉”)是这一阶段的典型代表。短短两个半月时间,这家房企接连两次陷入两场有关“暂停融资”的传闻。
第一次出现在5月底,彼时有市场消息称,部分房企因拿地激进,出现一些“地王”,监管部门将收紧这部分房企的公开市场融资,包括暂停债券及ABS产品,旭辉也在名单之列。
第二次发生于8月中旬,一张坊间流传的名单显示,11家房地产企业被暂停一切资本市场融资(含供应链ABS),旭辉赫然位于名单首位。
一切流言,皆始于旭辉上半年在土地市场的高调且频繁亮相。这家向来“不拿地王”的房企,在之前六个月一改往日的审慎作风,陆续在合肥、苏州、南昌等热点城市竞下多个高溢价地块。
在新近举行的中期业绩会上,面对一切质疑,旭辉行政总裁林峰予以否认,他说:“我们至少也问了名单上面其他的公司,包括我们在内,都没有收到正式的书面通知,甚至是窗口的指导?!?/div>
但他同时承认,房地产融资环境确实在持续收紧,“总体存量控制,同时收缩增量”——这是当前金融机构的政策趋向,这一政策不仅仅只是针对一批企业,而是面向整个房地产行业。
前述港股上市房企的融资负责人透露,目前,监管层对一些激进房企的监管大致分成两类,一类已经在7月底下达“窗口指导”,要求暂停一切资本市场融资;另外一类则是规定发债融资只能借新还旧。
借新还旧的具体方式是,今年下半年,这类房企的旧债到期多少,只能按照到期的规模发行同等的新债?!暗饫锩娲嬖谝桓鑫侍?,其实去年选择发债的房企数量并不多,一些企业直到今年上半年才慢慢开始发债。如果房企归属于这一类,下半年连新债也发不了?!备萌谧矢涸鹑吮硎?。
前融监管
无论是连续祭出多份针对银行、信托机构以及其他金融机构的发文,还是先后对融资链条上的信托公司、房企、银行等多个主体开启约谈、专项检查和窗口指导,监管部门贯穿于这两个多月的一系列密集动作,内容无不聚焦在两个点——一是控制房地产增量业务规模,二是严禁信贷资金通过各种方式违规流向房地产领域。
如若将目前的这些收紧动作进一步归类,可以发现,管制方向重点落在房地产企业前融环节,尤其是表外融资方式。
房企的前融业务实际上是一种配资拿地,正常情况下,在拿地阶段,由于开发商尚未拿到土地证无法申请开发贷,便通过信托进行融资,这笔资金按规定用来支付工程款。但在实操中,开发商会通过项目公司以走账等方式,比如通过预付工程款的方式付给第三方公司,将这笔钱转移回母公司或者集团公司,从而变相置换原先的土地款。
前融对于一个房地产项目的开发非常重要,这是拿地的第一步,一旦被收紧,后面的任一环节根本动不了。吴建斌说,房地产的高周转实际上就是从买地这个环节开始的,“买地为什么原来可以实现高周转,就是因为我们有很好的前融。当政策对信托融资或者信托通道的融资做了一些限制,基本上房地产公司要通过前融推动高周转就非常难了?!?/div>
过去房企最主要的前融渠道是信托,重点包括银行的信托通道业务及信托机构的贷款两大类。所谓银行信托通道业务,其实是银行通过一些结构设计,将理财资金先委托给信托公司等资产管理机构,再由信托公司变相投到房地产领域。
在这一“曲线”之下,银行表内资产转移到表外,信托公司从中则可以获取银行的一笔通道费用,风险由银行自行承担。
一位商业银行对公业务的工作人员透露,从7月份开始,银行的信托通道费用大增,从之前的千分之三上涨到千分之五,甚至百分之一。
一家TOP30房企的财务人士向经济观察报表示,现在房企以债权形式的前融,尤其是信托及私募基金两类融资确实受到影响比较大?!安糠中磐斜灰笾鸩角宄ズ屯顺鱿钟械那叭??!?/div>
此前银保监局对地产信托业务监管要求以季度为时间维度,即第三季度末地产信托融资规模不能超过二季度末。而目前监管要求升级为全流程监管,即9月30日前每一天的地产信托融资余额都不能超过6月30日。这也意味着,整个地产信托业务的增量收缩成为大趋势。王轩在实际工作中发现“很多信托根本没办法做房地产业务”。
更关键的一个影响体现在房企表外融资“玩不动”了。出于对负债率的考量,以前多数大开发商在前融环节安排做一些表外动作。通常实操方法是,在拿地时,新注册一个壳公司,这个公司本身并不具备二级资质,房企持股比例也不超过50%,因此不被纳入报表之中。这样一来,房企可以通过信托完成整个前融的表外融资。
如果进一步细化,房企的表外融资,多数还会通过复杂的股权结构设计,采取多层嵌套方式来达到债务出表的目的。
“如今无论是银行的信托通道业务,还是信托机构,虽然没有直接收到发文,只是口头通知,但‘四三二’(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)四证齐全、30%自有资金、二级开发商资质)的红线是一定要遵守的?!鄙鲜龈酃缮鲜蟹科蟮娜谧首芩?,在某种意义上,前融业务没办法落地了。
尤其是房地产开发二级资质的认定上,过往只要项目背后任何一家股东或子公司拥有二级开发资质即可。但根据最新的监管要求,要么项目公司本身具备二级开发资质,要么项目控股股东必须拥有二级资质。
一旦受到二级资质约束,信托融资业务甚至连备案都可能通不过。直接导致以往房企随便注册马甲拿地采取表外融资的方式,尤其是多层嵌套方式走不通了?!凹喙懿棵诺哪康氖窍M侠砉芸胤康夭笠档挠邢⒏赫婺:妥什赫?,避免地产过多挤占信贷资源,最终达到优化信贷结构,推进金融供给侧结构化的改革目的?!鼻笆龈酃缮鲜蟹科蟮娜谧矢涸鹑烁嫠呔霉鄄毂?。
开发商受惊
王轩已经陷入相对悲观的情绪之中,他和团队现在操作一单融资业务,所花费的时间远远高于上半年。
按照此前操作流程,假如业务推进过程比较靠谱,选定金融机构实力比较强、并且能够快速落地,王轩做一单融资所需周期大概是一个半月。
但他与大多数房企融资岗所面临的难题一样,一方面一些信托机构临时暂停了地产融资业务,他们的选择面逐步收缩,融资成本也随之水涨船高。
另一方面,原定的一些合作机构在业务备案阶段就遭遇监管政策限制,“节奏赶不上,周期也进一步拉长?!蓖跣?,由于金融机构额度受限,单一融资业务可获取的规模也在相应降低。
如今,王轩所负责的每一单融资业务,操作时间延长个把月都是非常普遍的事情?!安还芤?、信托还是其他金融机构,对资金端都把控得非常紧,给钱不爽快?!蓖跣丫鸾ジ惺艿秸咭徊讲郊忧抗芸馗⑸掏蹲誓玫厮吹纳撕?。
对于财务杠杆极高的房地产行业而言,融资的重要程度犹如一场“生死”博弈,融资渠道被“勒紧”对房企所造成的影响十分直接?!疤乇鹗嵌阅切└赫时冉细?、或者之前拿地比较激进的房企,可能会产生很多潜在风险?!鄙鲜龈酃缮鲜蟹科笕谧矢涸鹑顺?。
在旭辉中期业绩会上,虽然林峰表示,已经提前根据行业的融资政策对自身企业的融资能力做了评估,评估的结果是影响很小——“我们信托融资占比可能在2%左右,ABS的占比可能连百分之零点几都没有,这两类融资只是一些试点性安排,所以对旭辉常规经营是没有影响的?!?/div>
但如若从旭辉下一步的投资动作来看,这种融资收紧趋势所引发的变化已经趋显。林峰透露,下半年旭辉不会全部刚性停止拿地,但会放缓扩张步伐,放慢拿地节奏。
事实上,在最新的32个城市房地产信贷业务专项检查中,除却对房地产企业信贷方面的重点关注之外,监管层还正将目光逐渐延伸到个人住房贷款的管理上,个人综合消费贷款、经营性贷款、首付贷、信用卡透支等资金挪用于购房都是新近的重点检查内容之一?!拔疑肀哂屑父鐾?,之前通过个人消费贷‘曲线’购房,最近都被查出来了,他们正着急四处找钱填坑?!鼻笆龉幸猩钲谇虻娜耸克?。
消费贷变相用于购房,这是过去买房的潜规则之一。该银行人士告诉经济观察报,以前银行也对这类行为进行检查,但更多基于形式层面?!耙幸话阍诖钍背鍪疽徽趴突Ц嬷?,让客户签名保证贷款不进股市、房市,后续银行就可以免责。更进一步的检查动作也就局限在,对客户贷出来的资金有没直接通过本银行进入股市或房市进行监控?!?/div>
而最新的监管要求是,监管机构会对这笔消费贷的用途进行数据碰撞比对,只要查出这笔消费贷进入楼市,无论是通过哪种途径哪个银行,原本的贷款银行都无法免责
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